不忘教训 产业配套亟待夯实

　　解除限购还是不解除限购？到底什么时候解除限购？看似最应该解除限购的三亚陷入到了反复纠结中。

　　刘树国在接受中国证券报记者采访时表示，前三季度房地产下滑更大程度上是整体市场环境所致，与限购关系不大。三亚一位不愿具名的楼盘开发商告诉中国证券报记者，三亚限购政策基本上只适用于河西、河东区的普通公寓项目，受限购影响的项目只有39个。虽然目前三亚的限购楼盘均有执行限购政策，但不少项目在操作上也有变通的地方，可以绕开限购。加上现在还没到旺季，即使现在放开限购，对楼市的提振作用也有限。

　　“所以，限购对三亚来说貌似是一个十分紧迫的问题，但实际上只是表面问题，根本问题是三亚市应该如何促进楼市的持续和健康发展。虽然现在舆论都把注意力集中到了限购上，但限购并不是三亚房地产的支点。对于三亚来说，房地产发展的真正支点是产业。”上述楼盘开发商告诉中国证券报记者。

　　早在2008年，三亚市常务副市长严之尧便指出，房地产业的持续发展，必须建立在坚实的产业经济基础上；房地产业的发展必须配合产业经济发展才能体现出真正的价值。他举例说，目前三亚一家效益好的五星级酒店年产值可达三亿元人民币，会源源不断地为政府提供税收，为当地经济社会的发展提供持续的动力。如果生产一般的商品房出售，短期内政府获得了巨大收益，但从长远看则失去了可持续的动力。

　　缺乏产业支撑已使三亚地产在上世纪90年代的海南地产泡沫中遭受过一次重创。据有关部门统计，1993年海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的“半拉子”工程，闲置建设用地23788.5公顷，积压商品房455万平方米，停建的规划报建面积1631万平方米，沉淀资金500多亿元。房地产开发企业从高峰时的5000多家，最后剩下不到10%。当时700多万人口的海南房地产积压量占全国的近十分之一。直到2007年下半年，海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行等部门通力协作8年时间才将“泡沫”消灭。

　　2000年之后，三亚地产开始复苏，但由于依然缺乏产业支撑，类似的故事又开始上演。自2002年起，三亚新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，2007年，三亚海景房均价已经超过每平方米1.4万元，房价增长超过30%。就在全国房价开始下调的2008年，三亚商品房平均销售价格为1.0159万元/平方米，与上年同期相比增长36.34%。2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，在国际旅游岛的刺激下，三亚房地产又开始呈现出泡沫化隐忧。

　　虽然2011年3月3日限购政策出台后一定程度上稳定了房价，但并没有从根本上改变三亚房地产基础薄弱的问题。同样，即使限购政策解除，也并不能从根本上拯救三亚的房地产业。

　　“所谓加强房地产和产业的结合，其实就是要解决房地产发展过程中的配套问题。在上一轮的城镇化过程中，地方政府在政绩冲动和土地财政的驱动下，不停地造房子，但产业、服务业、基础设施都跟不上，所以造成了眼下这种局面。所以在房地产发展的过程中，一定要先打好基础，促进房地产业的持续健康发展”，中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示。

　　有专家同时指出，三亚市在促进房地产转型，加强房地产与产业结合的同时还要加强基础设施的建设。在今年5月28日三亚市召开的房地产形势分析研讨会上，便有专家指出，三亚以往开发的房地产项目，在配套设施上往往并不健全，业主的消费和服务需求大部分依赖于城市公共设施，而目前三亚有限的公共资源和服务能力尚无法很好地满足这些需求，也在一定程度上限制了房地产业对城市消费的带动作用。

　　“所以，现在三亚市将主要精力放到促进房地产业转型上，压缩纯商业性住宅的比例，促进房地产与产业的结合是很正确的。而且今年房地产行业整体比较低迷，这时候推进转型阻力相对来说比较小。但是，房地产是周期性行业，一旦房地产行业复苏后，在GDP的考核机制下，三亚市还能不能顶住压力推进转型也打上了问号。”上述楼盘开发商告诉记者。

　　多位地产专家在接受中国证券报记者采访时纷纷建言，对于GDP对房地产业最为依赖的三亚市而言，应该降低GDP的考核压力，为三亚市的房地产转型创造更大的政策空间。“地方政府发展的政绩观应该调整，通过在城市规划、土地指标、金融政策等方面的约束，防止助长房地产业独大的现象。同时淡化GDP考核，将就业、环保、城市化等指标纳入考核中。”中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国证券报记者采访时表示。

　　值得注意的是，自2013年以来，包括福建、山西、宁夏、河北、浙江、陕西等多个省份对市、县(区)的考核进行了调整，降低或取消了GDP考核。据不完全统计，目前明确取消GDP考核的县市超过了70个。