房地产信托下半场：政信类、优质地产项目成首选
| 来源：中国房地产报网络版 编辑： 2014-09-24 15:06 |
进入2014年以来，中国房地产融资全面步入高成本、高杠杆时代，银行业先后整理表外业务，加速了房地产融资的困境。房地产信托作为信托公司的重要投向领域所受影响深重。
截至8月末，大部分信托公司的集合信托投向领域逐渐回避房地产，房地产信托业务从高速增长的上半场转入了平稳谨慎、战略收缩的下半场。其基本特征为信托公司态度偏谨慎，业务规模、数量骤减，业务标准提高，偏向一二线城市布局。
高速增长放缓
规模缩减
信托公司业务范围广泛，横跨资本、货币和产业三个市场。近些年来，凭借着制度优势、市场机会，信托公司资产管理规模迅速扩大。根据信托业协会的数据，截至2013年底，68家信托公司构成的信托行业资产管理规模已达到10.9万亿元，资产规模仅次于银行业，成为第二大金融行业。
房地产行业又是信托公司的重点投资领域，从68家信托公司集合信托中投向房地产行业的资金占比来看，2013年平均占比达到19%左右，有个别信托公司达到70%以上。
同时，近三年房地产信托规模快速增长，根据同策机构的监测数据显示，2011年~2013年的房地产集合信托规模分别为3139.01亿元、2197.58亿元、4004.74亿元，每年的同比增长率分别为56.97%、-29.99%、82.23%。
进入2014年，银行信贷紧缩导致房地产市场低迷，加上市场的观望，房企对于资金面需求持续增加，这为房地产信托的发展提供了市场机会。同策咨询监测数据显示，2014年上半年，信托公司发行的房地产集合信托规模为1628.8亿元，和2013年同期的1634.5亿元的规模相比，并没有明显的下降。
但是，进入8月，全国集合房地产信托计划发行规模为140亿元，环比下降39%，同比下降66%，产品正式成立时总规模不足百亿元，均创2012年2月以来30个月的新低。
对此，上海某信托机构地产金融总裁接受中国房地产报采访时表示，整个房地产信托发起的规模与数量在下降，与整个地产行业处于下行趋势相契合，流入整个房地产行业的资金份额在逐渐减少。他认为这背后主要有两方面的趋势性原因：其一，宏观经济的“降转改”，其二是行业下行趋势时，整个金融市场信心下降，无论是信托还是其他金融机构投向地产业的资金都在减少。
此外，他补充称：“当房地产市场处于下行通道时，更多的资金投向地方政府融资平台，政信类项目风险相对较低，分流一部分信托资金的投向。随着《预算法》通过人大审议的利好消息出现，允许地方政府成为融资主体，地方政府再融资通道打开后，政信类项目将逐步增多。”。
投资分化
兑付风险加剧
今年以来，信托等金融机构在市场低迷期对于房地产的投资趋于谨慎，尤其是在房企资金面仍然趋紧的情况下，尽管房企对信托资金的需求较大，对于信托业务来讲是一个比较好的增长机会，但是，这也就意味着投资房地产信托的潜在风险正在逐渐加大。压缩规模和数量，业务向一、二线城市收缩，提高业务门槛成为众多信托公司共同的选择。
中融信托一位信托经理接受中国房地产报采访时称：“目前房地产市场下行，金融机构都偏谨慎，中融信托也不例外。中融从去年开始就一直在压缩房地产的业务规模，同时提升业务标准，资金监管比以前更严格。在区域选择上一线城市鼓励在做，二线城市就比较谨慎，对于三四线城市主要看交易对手的实力。”。
前述上海某信托机构地产金融总裁分析称，“目前一些房企的融资通道还是顺畅的，在行业整体下行的情况下，房地产市场两极分化较为严重，信托等金融机构出于资金安全系数的考虑，均会选择投向央企、地方国资企业、大型上市房企，对中小型房企的金融支持减弱。”。
这也造成一个结果，信托等金融机构资金向大型房企集聚，形成一个买方市场，大型房企的议价能力增强，金融机构只有通过缩减利润来降低风险系数。
在严峻的金融环境下，对于中小型房企来说，只能提升融资成本，通过一些业务相对激进的信托公司、基金子公司以及私募有限合伙企业进行资金募集，但这一类型的市场兑付风险极高，存在隐患较大。
在房地产市场两极分化、市场风险加大的背景下，信托公司的兑付压力高企，但真正的系统性风险不大。前述上海信托人士称，“兑付高峰期将在2015年三、四季度出现”。
高通智库总经理张宏接受中国房地产报采访时表示：“从2012年信贷收紧后，信托作为重要补充资金渠道，解决了房企资金紧张的问题，未来房地产信托将会有一定的调整，将会有新的替代资金出现，比如券商资管、银行的资管体系，证券市场也会是新的支撑。”
区域选择谨慎
向一线城市回归
中融信托的信托经理介绍，中融目前对房地产项目选择主要趋向于一线城市，二线城市则相对审慎得多。
他表示：“其他的信托机构也在逐步向一线城市回归，对二线城市的项目较为审慎，三四线城市的项目选择余地较小。”根据新华信托发布的信托行业研究报告《信托风险，可承受之重》显示，信托公司的房地产信托投资主要分布在一线等发达城市。
据不完全统计，信托公司除针对长三角区域的投资方向比较一致外，其他区域的投资分布集中性较弱。
江浙沪地区作为经济较为发达的地区，信用程度良好，可以看各家信托公司不仅将此地区作为了投资基础设施项目的重要区域，也是房地产信托投资的重要区域。
对比房地产集合信托数量排名，重庆、北京和上海三地无论信托规模还是数量都排在前三位，无锡、长沙、南通三地房地产集合信托数量较多，但规模不大。而唐山、深圳、厦门三地，尤其是唐山，信托规模较大，但数量不多。这六个城市中除长沙之外，都是非省会城市。各家信托公司在直辖市和省会城市房地产信托投资的规模和数量上分布还是比较均衡的。
但是这种情况将逐步转变，随着房地产市场下行趋势日渐严重，信托企业逐渐向一线城市集中，投向三、四线城市的资金逐渐减少。
为防范三、四线城市可能出现的风险，近期，银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务。据相关数据统计，5月开始，70个大中城市中环比房价下跌的城市从35个增至68个，全国100个城市新建住宅均价也从5月开始连续4个月录得负增长。在房地产周期性变化的背景下，房地产金融的流动性问题并没有得到有效解决，一线和二线热点城市的项目和知名度高的大企业相对容易获得资金支持，部分三四线城市开发企业资金紧张，销售量大幅下滑，库存量剧增，回笼资金不畅，面临较大的偿债风险。监管层也正是考虑到当前房价松动、房地产信托风险增加，才提前“劝离”。
对这种状况，张宏认为，未来扭转房地产市场低潮局面的核心，还要从房地产信贷角度做一些支撑，开发贷和按揭贷款的成本相对合理，但目前政策的倾向中小企业和新城镇建设，短期内效果不是特别显著，不排除经济趋稳后，房地产市场转暖，重新赢得金融机构的支持，但是他也强调房地产市场的低成本时代已经结束，需要房地产业进行自我调整。
合作形式多样
风险管控加强
根据用益信托工作室最新数据统计显示，2014下半年到2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元，其中2014年三季度455.63亿元、四季度530.40亿元、2015年一季度526.11亿元、二季度575.21亿元、三季度621.91亿元、四季度573.69亿元。预计伴随着对住房的刚性需求，房地产信托违约风险时有发生，但发生系统性风险概率不大。
多位信托业内人士表示，目前房地产类信托的合作形式有很多种。有的是直接对某一开发项目融资，信托对房产的项目公司提供贷款，对应房产公司将其持有的土地和在建工程抵押给信托公司，同时一般要求项目公司提供股权质押、房产集团公司提供担保、实际控制人个人担保等多种方式来降低风险。
对于某些风险略大的项目来说，信托公司甚至会采取直接持股的方式，例如直接控股项目公司90%以上的股权，并派驻专人监管，一票否决，还有允许降价销售等多种策略。这些策略从之前的经验看都是行之有效的。只要项目初期的尽职调查确实做到位，各种风险考虑得足够周全，哪怕房产项目到期还没能还款，信托还是有很多的处置措施可以及时降低风险。
有的房产信托则比较隐密，是通过放款给集团公司，作为一笔流动资金贷款，这样集团公司就可以将流动资金用于开发项目上。对应的开发项目上的土地及在建抵押，各种担保还是不少。这类信托一般融资利率还比前面的那种略低，适合一些规模较大、融资方信用较高、经营多元化的集团公司，但其实质也是房地产融资。
现在还有一种前期参与项目的模式也比较流行，就是配合开发商拿地。在开发商只支付了前期土地款，可能还有尾款没有付清时，信托一般采取股权+债权的方式，即以资金入股，用于支付土地尾款，并获得项目公司股权进行开发，实际上和开发商签订了回购协议，约定开发商要如期回购股权，同时约定，一旦土地尾款付清，拿到土地证，就将其抵押进信托。
未来，信托公司依然会对优质的地产进行投资，但是均会选择风险控制好、融资方实力强、标的资产在一线和二线城市的项目，这样来减小兑付风险和压力。
【链接】
房地产信托回归理性、比重下降
格上理财的分析称：截至2014年二季度末，房地产类信托资产规模余额达到1.26万亿元。截至2013年末，全国房地产类信托产品有2613个，业务存量规模为1万亿元。但伴随着不断积累的地产泡沫，地产类信托近一两年也出现了一些风险。但风险问题不具有代表性，仅为个案，且当前不少地区楼市松绑，鼓励需求，以及大型及品牌地产企业优势不断扩大，抗风险能力较强，因此不会出现系统性风险。但几起风险事件还是给投资者造成了恐慌，加上监管层的政策趋严，以及信托公司自我调整，房地产类信托规模已逐渐下降，并逐渐回归理性。根据信托业协会数据显示，地产类信托资产余额占所有信托资产余额的比例自2011年三季度达到顶峰后便逐渐下降，近一年半均维持在一个合理水平。且地产类信托在所有信托类别中占比最少，截至2014年二季度末，按投向划分的信托资产余额情况是，工商企业类占比27.36%，排第一；金融市场占比25.89%，排第二；基础产业类占比23.1%，排第三；其他类占比12.93%，排第四；房地产类占比10.72%，排第五。
当前市场普遍认为，一、二线城市经济、政治、文化等各方面较为发达，人口流入大于流出，房屋刚需较强，部分三四线城市则供大于求，需警惕价格下行风险，导致信托公司在筛选项目及投资者在选择项目时容易以此标准一概而论。但仅以城市排名来划分风险则过于片面，而从政策和宏观上来判断地产行业的发展方向则更为稳妥。我国本届政府的房地产市场调控思路是建立在长效机制上的：完善保障房机制、提出房产税立法、针对不同城市分类调控、增加中小套型商品房和共有产权住房、改革工业用地、提高农地增值收益等。这一系列长期制度建设将会有效抑制投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。因此，地产信托要想继续发展，应要仔细分析不同城市的刚需、供求情况，另外，在保障房、工业用地改革、农地项目，以及仓储物流、工业园区等方面也需多关注。
68家信托企业大部分资产投向房地产企业
近期，同策机构针对68家信托公司地产投资管理能力展开研究，完成了《2014年68家信托公司地产投资管理能力研究报告》（以下简称“报告”），在报告中，除了对68家信托公司房地产投资管理能力做综合分析之外，还特别针对这些信托公司展开在运营实力、房地产投资实力和主动管理能力等三个方面单项研究。
同策机构报告数据显示，68家信托公司地产投资管理综合能力排名前十的信托公司有，中融信托、四川信托、华润信托、平安信托、新华信托、中铁信托、方正信托、中建投信托、杭工商信托、中信信托。
由于该机构在地产投资能力和风险控制能力两个分项上，给的权重相对较大，所以最后的地产投资管理能力排名，受这两项影响比较大。前十的信托公司中，有的在地产投资上表现比较突出，如中融信托、四川信托、新华信托、华润信托、中铁信托、杭工商信托，平安信托，其地产投资实力均位于前10位。有的在风险控制能力上表现好，如中融信托、方正信托、中建投信托、杭工商信托，其风险控制能力分别排名第3、10、11、19位，对于方正信托、中建投信托、杭工商信托，在地产投资和风险控制这两项能力上表现比较均衡，中融信托，则是在这两项能力比较均比较突出。
通过不同研究机构对2013~2014年信托公司业务能力、投资领域变化的分析和梳理，我们可发现，信托机构对房地产市场审慎的态度，业务规模的减缩，区域选择的保守，风险意识提升，这也给房企融资提出了新的要求，以便适应新形势下的房地产金融市场！ |
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