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改善需求改变楼市格局 个别区域换房比例达七成
来源: 京华时报 编辑:周丽平 2014-10-24 14:16


        受自住房冲击以及政策倾向等多重因素的影响,刚性需求受到抑制,而改善型需求则加速入市。在新政的持续作用下,上周(10.13-10.19),无论是新房市场还是二手房市场,改善型产品的供需双方均出现了激增的态势。不过,业内人士称,目前而言,政策撬动的需求仍然有限,未来上升空间还需进一步观察。值得关注的是,在改善型需求和供应双双增加的情况下,改善型产品的成交量增长明显,楼市的成交格局在逐渐改变,未来,改善型所占比例有望进一步提升。

  □二手房

  个别区域换房比例高达七成

  近期的二手房市场中最为活跃的莫过于换房的置业群体,作为房贷新政策真正的受益者,大多改善型购房者为能享受到将“二套”变“首套”优惠,纷纷将手中房源挂牌出售,以“卖一”来“买一”,实现置换流程。链家地产的最新统计显示,个别区域成交的客户中换房客户甚至能达到70%左右的占比。

  改善型需求积极入市

  根据最新的政策,对于名下拥有1套房的购房人来说,只要提前还清房屋贷款,再买二套房就可以按照首套房标准执行。该政策直接刺激了改善型需求的释放,房产金融服务机构伟嘉安捷投资担保公司的分析师指出,受这一利好消息影响,目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷,以便享受到首套房的优惠政策,减轻购房时的经济压力。

  刘先生(化名)最近就打算把自己名下一套房子的贷款还清,他于2009年购买了一套大三居,当时贷款200万,享受的是七折的房贷利率。最近央行又出了新政,所以刘先生打算把手头这套房的贷款提前还完,再抓紧时间买套新房,以便能享受到首套房的优惠。

  事实上,近期与刘先生有相同想法的购房人并不在少数。伟嘉安捷的分析师表示,自从央行新政出台以后,由于现在银行首套房认定方式执行认贷不认房,名下拥有1套住房并结清贷款,再买房即可算作首套,因此近期购房人打算提前还贷的情况明显增多。

  链家地产的最新统计数据也显示,改善型正在积极入市。据其统计,10月第三周北京市二手住宅共成交1665套,与上周相比增加58%,与9月第三周相比减少16.1%。由于网签的滞后效应,本周网签量依然处于较低水平,但从链家内部成交数据看,成交量在上周的基础上增长50%左右。

  链家地产分析师张旭表示,自9月30日房贷新政发布以来,北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面,改善型需求客户占比逐渐加大,在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说,政策上并未有实质的利好,虽然10月以来也有不少刚需入市,但多数是受市场预期的影响。

  挂牌出售房源环比增八成

  另据新浪二手房统计,上周新发布房源比网签二手房房源量多116套,且不论是环比上周还是与9月同期相比,增幅高达80%和3.5%。

  “虽然改善型需求的入市一定程度拉动了成交,但因改善客大量出售手中房源,使得目前市场上优质二手房大量涌现,且多为小户型房源,在房源充足的情况下,预计二手房房价短期内难大涨。”新浪乐居二手房分析师韦雨舟说。

  对于目前市场上刚需购房者的观望,韦雨舟认为,综合来看,年内信贷政策不会大幅度变化,因此有购房意愿的客户持续观望等待的意义不大。但是,新政虽没有带来大幅度的利率优惠,却使得二手房市场上涌入大量优质房源,业主扛价惜售情绪也有所减轻。受供求关系比不平衡的影响,二手房价格短期内不会大幅走高,而这时候相同的价格下有多套房源以供挑选,因此为入市购房的好时机。观望了许久的购房者应该冷静下来理性对待楼市的起伏,因为楼市“最低价”总是可望而不可及,一旦房价到达合理的心理预期,可以考虑入市改善居住环境。

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