受自住房冲击以及政策倾向等多重因素的影响，刚性需求受到抑制，而改善型需求则加速入市。在新政的持续作用下，上周(10.13-10.19)，无论是新房市场还是二手房市场，改善型产品的供需双方均出现了激增的态势。不过，业内人士称，目前而言，政策撬动的需求仍然有限，未来上升空间还需进一步观察。值得关注的是，在改善型需求和供应双双增加的情况下，改善型产品的成交量增长明显，楼市的成交格局在逐渐改变，未来，改善型所占比例有望进一步提升。

　　□二手房

　　个别区域换房比例高达七成

　　近期的二手房市场中最为活跃的莫过于换房的置业群体，作为房贷新政策真正的受益者，大多改善型购房者为能享受到将“二套”变“首套”优惠，纷纷将手中房源挂牌出售，以“卖一”来“买一”，实现置换流程。链家地产的最新统计显示，个别区域成交的客户中换房客户甚至能达到70%左右的占比。

　　改善型需求积极入市

　　根据最新的政策，对于名下拥有1套房的购房人来说，只要提前还清房屋贷款，再买二套房就可以按照首套房标准执行。该政策直接刺激了改善型需求的释放，房产金融服务机构伟嘉安捷投资担保公司的分析师指出，受这一利好消息影响，目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。

　　刘先生(化名)最近就打算把自己名下一套房子的贷款还清，他于2009年购买了一套大三居，当时贷款200万，享受的是七折的房贷利率。最近央行又出了新政，所以刘先生打算把手头这套房的贷款提前还完，再抓紧时间买套新房，以便能享受到首套房的优惠。

　　事实上，近期与刘先生有相同想法的购房人并不在少数。伟嘉安捷的分析师表示，自从央行新政出台以后，由于现在银行首套房认定方式执行认贷不认房，名下拥有1套住房并结清贷款，再买房即可算作首套，因此近期购房人打算提前还贷的情况明显增多。

　　链家地产的最新统计数据也显示，改善型正在积极入市。据其统计，10月第三周北京市二手住宅共成交1665套，与上周相比增加58%，与9月第三周相比减少16.1%。由于网签的滞后效应，本周网签量依然处于较低水平，但从链家内部成交数据看，成交量在上周的基础上增长50%左右。

　　链家地产分析师张旭表示，自9月30日房贷新政发布以来，北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大，在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。

　　挂牌出售房源环比增八成

　　另据新浪二手房统计，上周新发布房源比网签二手房房源量多116套，且不论是环比上周还是与9月同期相比，增幅高达80%和3.5%。

　　“虽然改善型需求的入市一定程度拉动了成交，但因改善客大量出售手中房源，使得目前市场上优质二手房大量涌现，且多为小户型房源，在房源充足的情况下，预计二手房房价短期内难大涨。”新浪乐居二手房分析师韦雨舟说。

　　对于目前市场上刚需购房者的观望，韦雨舟认为，综合来看，年内信贷政策不会大幅度变化，因此有购房意愿的客户持续观望等待的意义不大。但是，新政虽没有带来大幅度的利率优惠，却使得二手房市场上涌入大量优质房源，业主扛价惜售情绪也有所减轻。受供求关系比不平衡的影响，二手房价格短期内不会大幅走高，而这时候相同的价格下有多套房源以供挑选，因此为入市购房的好时机。观望了许久的购房者应该冷静下来理性对待楼市的起伏，因为楼市“最低价”总是可望而不可及，一旦房价到达合理的心理预期，可以考虑入市改善居住环境。