多位业内分析人士均认为,央行降息将刺激楼市成交量反弹,但房企资金面不会因此有较大缓解
11月22日,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
对此,多位业内人士均认为,这是对房地产市场的重大利好。对开发商来说,这意味着将从银行获得更低利率的贷款,融资成本降低;对购房者来说,首套房的利率折扣将明显增加,月供也会减少。
“一线城市及库存去化周期在15个月以下的城市的房价将出现小幅上涨。” 同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示,但降息并不能让开发商过于乐观,大多数城市库存过高,房企资金链紧张难以改变,尤其中小企业,仍然可能面临更多债务违约的市场风险。
房企加快跑量去库存
“降息并不一定给开发商资金链带来很大程度的缓解,虽然贷款利率降低,融资成本也相应降低,但房企从银行获得的贷款总量并不一定提高。”某房企高层向《证券日报》记者坦言,银行等金融机构对于楼市“风险控制”要求不低,“惜贷”现象未来一段时间内还将持续。
张宏伟也认为,“降息给开发商的预期没有那么乐观”。他表示,多数开发商也不会因为此次降息而致使公司资金链有较大缓解,房企资金链紧张的基本面不可能改变。
对此,有分析人士向本报记者表示,从融资角度而言,房企从国内获得的开发贷仍将有限,但临近年底,还款压力和业绩压力同时压顶,降息对房企贷款刺激虽有限,但可以从减少商业贷款购房月供等方面刺激购房者入市,这将在短期内拉升楼市成交量,上市房企若能抓住这一“窗口期”卖房,销售业绩压力和现金回笼压力都将得到一定程度的缓解。
事实上,多数标杆房企都拥有灵活应对市场走势的能力,包括针对不同城市的不同市场快速调整销售策略。
鉴于此,有业内人士称,降息之后,有些房企可能会减少一线城市销售速度较快的刚需产品的优惠幅度,但不意味着大幅提价;反之,对于开发商项目布局较为密集且滞销项目存货较高的城市来说,低价跑量,快速回笼资金,提高项目周转速度仍是房企执行的主流销售策略。
“我们没有涨价,反而最近都在办优惠活动,单套总价可以优惠40万元-70万元之间。”北京市亦庄某项目销售人员向《证券日报》记者表示,“项目周围的新盘房价水平也都差不多,都在促销。毕竟,开发商年底都有业绩压力的”。
某房企高层也向记者称,公司不会捂盘惜售,将继续坚持跑量的高周转战略,加快清理库存,将重点放在提高周转率上,同时争取尽快回笼现金。
正如张宏伟所示,虽然大多数城市楼市短期内将出现一波放量的成交行情,但整体仍然面临去库存压力。此时,开发商若坚持高周转,通过尽快回笼资金减轻企业资金压力,将降低未来市场再次遭遇供大于求的“利空”风险。毕竟,当前楼市总体供大于求的市场现象难以改变,多数二线、三、四线城市库存偏大,去化周期偏长等问题还会暴露出来。
购房者可趁“窗口期”入市
值得注意的是,尽管降息难以改变房企资金链紧张的现状,但对于购房者来说,降息无疑提供了一个购房“窗口期”,一方面开发商想促销回笼现金;另一方面贷款购房利率降低则可以实现购房者减少购房成本和月供压力的意愿。
据链家市场研究部统计数据分析,若购房者贷款100万元20年等额本息还款购房,降息后,按照首套房基准利率政策,月均还款为7251元,与调控前相比减少了234元,合计20年可以减少4万元的利息支出;若按照调整后贷款利率9折来计算,月均还款额为6899元,与调整前9折相比大约减少了205元,相当于调整前8.45折。
对此,链家地产市场研究部张旭认为,“930”新政主要带动改善性需求,降低购房门槛。而降息的主要意义在于减轻购房者还款负担,虽然降息后贷款的月均还款减少额度并不大,但对资金比较敏感的刚需而言仍是利好。
实际上,根据链家地产市场研究部统计,“930”新政后,今年10月份,在链家地产的成交案例中,商业贷款占比上升19个百分点至51%,11月份也将维持较高水平,预计央行此次降息后,商业贷款购房占比或将进一步有所提升。
同时,张旭预计,由于二手住宅价格对于市场形势及预期较为敏感,因此不排除未来房价伴随着成交回暖出现缓慢上涨的可能性,但新房市场方面由于整体库存压力依然较大,因此短期内尚不具备涨价动力。
不过,中原地产首席分析师张大伟认为,降息将带动一、二线城市楼市资金面好转,房价再跌的可能性接近于零,但三、四线城市因为库存绝对值过高,将难以回暖。
张宏伟则表示,短期内来看,降息将带动楼市成交量反弹,价格将会逐渐坚挺。他预计,在一线城市及库存去化周期在15个月以下的市场基本面良好的城市,房价将会出现小幅上涨的现象。
鉴于此,张宏伟认为,对于购房者来说,可以把握降息后的短期政策红利带来的购房“窗口期”,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段入市购房。
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