中央政治局会议定调

　　与楼市相关新政策

　　■继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；

　　■初步确定京沪穗深四个一线城市REITs（房地产投资信托基金）试点方向；

　　■出台《居住证管理办法（征求意见稿）》，明确提出持有居住证的人可以与户籍人口“同城同权”

　　2014年走向尾声，关于明年楼市的走向也成了众人关注的问题。一年一度的中央经济工作会议更成为近期关注的焦点，作为中央经济工作会议的“预备会”，12月5日召开的中央政治局会议已经明确，我国进入经济发展新常态，要坚持稳中求进的工作总基调，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间。

　　政治局会议定调明年经济工作，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个一线城市REITs（房地产投资信托基金）试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房；国务院法制办出台《居住证管理办法（征求意见稿）》，公开向社会征求意见。其中明确提出持有居住证的人可以与户籍人口“同城同权”。

　　业内人士分析，纵观各种政策，总体而言都明确了一个方向，楼市要走市场调节的路，而在市场之手调节下的楼市，判断房价走势，关键要看三个变量：第一是供求变量；第二个是货币变量；第三个是市场预期。

　　房价不会出现断崖式下跌

　　今年以来，房地产开始进入萧条期，楼市连续数月量价齐跌，并且严重拖累了宏观经济增速。在这种情况下，政府开始通过各种财政政策及货币政策手段来应对楼市下跌。从地方房产交易税费的调整，到11月21日的央行降息，可以看到这些救市手段已经初见成效。

　　业内人士表示，稳健的货币政策意味着2015年M2增长速度将保持在15%左右，按照我国货币发行量约占M2的5.6%计算，央行明年大概要印钞0.8万亿元。还意味着明年银行新增贷款规模有望达到10万亿元，也就是说，明年贷款环境会较今年宽松。这对楼市而言无疑是利好的。业内一致的观点是2015年央行还会有几次降息及降准，而这将有效刺激楼市需求转化为成交量。此外，中央层面很可能会对房地产交易税费进行统一调整，降低房地产交易成本。一系列政策的叠加，将会使房地产进入平稳调整期，避免房价出现断崖式下跌，从而实现房地产市场的软着陆。

　　将释放更多购买需求

　　住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个一线城市REITs（房地产投资信托基金）试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，有效解决租赁型保障房资金短板。保障房建设的顺利推进，对稳定楼市将起到不小的作用。此外，提出持有居住证的人可以与户籍人口“同城同权”，或将提供更多的购房需求，对楼市的影响极其深远。

　　三大变量角力影响走向

　　供求变量：2015年第一季度依然面临高库存压力

　　首先是供求变量。从供求关系来看，因为2014年总体呈现出供大于求的态势，才会出现楼市持续低迷的状态。由于各地放松限购，加上央行“9·30”新政、降息等一系列政策，楼市出现回暖行情，成交加速，相比前三季度，第四季度供大于求的态势明显得到缓解。从库存去化角度看，目前去化速度在持续加快。有数据显示，如果按照“库存量/近6个月成交面积均值”来衡量库存去化周期，总体上看，今年第四季度包括很多城市的去化压力明显低于前三季度。而根据经验，如果库存去化周期低于14个月，那么房价就会面临一个止跌反弹的可能。

　　目前广州有14万多套的库存量，用近6个月成交面积均值来计算，广州的库存去化周期超过25个月，压力仍然非常大，即使近期成交速度加快，但库存增长的速度也不低，库存规模依然有继续上升的态势，这和房企在年末加大推盘力度冲刺业绩有关。所以说，月度新增供应依然有加大的可能，即2015年第一季度依然会面临库存继续高位盘整的态势。

　　货币变量：明年贷款环境会较今年宽松

　　从货币变量来看，近期央行降息等利好政策的出台，进入房地产市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利，加上中央政治局会议定调明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，明年贷款环境会较今年宽松。有业内人士表示，这会使得房价下跌的跌幅持续收窄，到了2015年第一季度或有止跌反弹的可能。

　　市场预期：对中长期楼市前景乐观

　　从市场预期来看，近期的回暖已经显示出对楼市看好，尤其是在中长期，楼市前景则更为乐观。从《居住证管理办法（征求意见稿）》可以看出，伴随着户籍体制的持续改革，旨在让更多的人获得城市户籍，能购买房屋和获得社会服务，将打开一个潜在的、充满全新住房需求的市场。据估计，直到2023年，还有2亿左右的人口将涌入城市。在人口集聚的城市，房价还将继续上涨。从这三个变量来看，它们产生的影响和效果在朝着不同的方向使力，楼价是涨是跌就看谁能占上风。