购房合同签在物权法施行以前 住户讨要架空层败诉
| 来源：长江日报 编辑：周丽平 2014-11-19 11:22 |
去年，本报报道了我市首例小区业委会状告开发商要回架空层所有权后，陆续有多个小区业委会也选择起诉，但不是所有业委会都胜诉了。记者昨日获悉，汉阳金源华庭小区业委会状告开发商讨要架空层，新近被法院判决败诉。
金源华庭小区2005年开售，合同基本在2005年、2006年签订，最晚的是2007年6月18日，合同中买卖双方约定：架空层的车库以及车位归开发商享有，合同附件还约定：地下室、作为车库的架空层部分以及休闲娱乐设施场所的架空层部分，没有作为公有建筑面积分摊。
开发商卖完房子后，就将小区地下室和架空层出租，收益的5%返馈给业委会用于小区管理。2012年起，小区业委会就发函给开发商，要求开发商将所有收益转入业委会账户，并于2013年7月发出催款通知书，而开发商认为架空层归自己所有，小区业委会无此权利。
小区业委会认为，小区架空层不含在总建筑面积内，不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利，就完全依附于计算建筑容积率的建筑物，开发商在转移房地产时，架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分割，应当随购房合同转移给全体业主共同所有。开发商拟定的格式条款无效，应参照《物权法》及相关司法解释，架空层归小区全体业主所有。小区业委会于是将开发商告上法庭。
法院认为，容积率不能决定权利的归属，该主张没有法律依据，法院不予采信。法院认为，双方争议焦点在两方面：一是小区业委会是否有追溯权，二是架空层是否属于小区业主所有。法院认为，购房合同是买卖双方真实意思表示，且为有效合同。双方合同在物权法施行的2007年10月1日前已经签订，根据依法不溯及既往原则，本案不适用于《物业法》及相关司法解释。签订合同时，并无法律规定架空层应归业主公有，也没有法律规定禁止开发商与业主对架空层归属约定，因此购房合同约定受法律保护，架空层归开发商所有，而非小区全体业主公有，判决小区业委会败诉。
架空层到底归谁?据我市首例小区业委会成功状告开发商要回架空层所有权的业主方代理律师李循介绍，我国相关法律法规其实都没有明确规定、解释。
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如何辨识架空层权属
李循根据武汉市审判该类案件的情况，教读者辨别架空层归属三种情况：架空层层高不足2.2米的，由于不计入建筑面积，也没有计入分摊面积，权属就归全体业主所有。架空层层高大于2.2米的，如果架空层建筑面积全部分摊到每个业主的公摊面积中，架空层应属于全体业主所有;如果架空层建筑面积没有分摊每家每户，架空层就有独立产权，开发商可卖给业主，也可赠送给业主，最终依据买卖合同来约定。
由于还涉及是否在《物权法》施行前签的合同，合同是否有相关约定等具体情况，因此业委会状告开发商不一定都能胜诉。
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