日前,广州市出台限价房上市及退出新规。昨日,记者从广州市国土房管局了解到,此次新规特意“堵”上了想借“赠与”规避缴交收益的路子,但首次明确有房也可继承限价房,解决了业主们的部分后顾之忧。而就“限价房业主是否在满5年后选择楼市低迷时自行补缴地价或更划算”等热点问题,记者采访了专家和业界人士,作出建议和解答。

　　焦点

　　买房越抵卖房要交收益越多

　　2006年以来,广州启动限价房政策调控房价。2008年,广州市首个限价房项目保利西子湾开始销售,至今已有6年。

　　日前广州市出台限价房上市交易操作指引,再次重申限价房满5年后上市要补缴七成房价收益,收益就是卖出的房价与当初买进房价的价差。

　　也就是说,同地段或同个小区的限价房,当初买进的房价越抵,卖出时要补缴的收益会越多。比如说,最便宜的限价房龙光峰景华庭最高房价是4000元/平方米,曾因低价而受到追捧。而其一墙之隔的万科限价房最高限价是6000元/平方米。如果两个小区的业主同时要卖房,考虑到同地段市场价相差不多,龙光峰景华庭业主补缴的收益将更多。

　　楼市低迷时补地价或更划算

　　此次指引中首次提出的另一条转“非限价房”之路是:限价房满5年后,业主也可以自行申请补缴地价将房子转为普通商品房。自行补缴土地收益价款,是按申请补缴时点契税课税价格与原购买价格之间差价的70%计缴。

　　有业界人士提出,“按申请补缴时点契税课税价格”按什么标准去计算,是一个业主们也会很关心的问题。一般而言,这样的房价会用市场评估价去计算,市场评估价通常都低于市场成交价。这样一来,假如是预计未来最终会卖出限价房的业主,通过在楼市相对低迷时自行补缴地价,将其先转为普通商品房,可能会更加划算。尤其是在楼市长期仍处于上涨期时,越早转为普通商品房,就意味着能将更多的房价收益收归己有。

　　不过,目前限价房的二手房市场价都涨了数倍,收益补缴的钱也不少。比如金沙洲目前的二手房价已经是1.7万~1.8万元/平方米,假定评估价是1.5万元/平方米,以保利西子湾购买时6500元/平方米进行计算,业主自行补缴一套90平方米限价房的收益,也要缴纳:(15000-6500)*90*0.7=53.55万元。

　　不能以赠与规避或会报低价

　　此次指引,特意“堵”上了以赠与方式规避缴交收益的路子。按照规定,限价商品住宅自办理房地产权属登记之日起5年内不得赠与;5年后,因赠与法定事由发生产权转移的,视同房屋交易,需补交土地收益价款。无需受赠与人具有限价商品住宅的购买资格,房屋产权属于普通商品住宅性质。

　　业界人士认为,限价房业主一旦要转售,都会考虑收益问题,预计成交时会出现“报低价”的现象,以减少自身收益损失。合富辉煌首席分析师黎文江认为,某些业主为了拿到更多房价收益而报低价的情况可能少量存在,这需要政府进一步规范价格上报程序,以及加强监管。

　　明确有房也可以继承限价房

　　在2012年时,信息时报在进行《关注限价房》调查报道(详见2012年10月17日A8版)时发现,由于限价房管理并未在继承问题上有明确的规定,因此引发了担忧。该问题也引起了专家的关注,按照此前的规定,5年后限价房业主因继承原因再次拥有自有产权住宅的,要补交限价房的土地收益出让金;而业主的子孙继承限价房也要补交土地收益出让金。这将使业主及其子孙在行使继承权时障碍重重,限价房随之成为一个巨大的包袱。

　　而在最新出台的指引中,首次出台继承等特殊情况政策“补丁”。其中规定,因离婚析产、继承法定事由发生产权转移的,无需析产人、继承人具有限价商品住宅的购买资格,但房屋产权仍维持限价商品住宅性质,继续执行《限价商品住宅买卖合同》中关于限价商品住宅的相关约定。不过,此次仍未对限价房业主假如继承了其他房产该如何处理作出规定。

　　争议

　　收益比例定为七成是否合理?

　　不少限价房业主在买房算过一笔账后,认为上市要交七成收益给政府,比例过高。

　　他们认为,按照政策制定初衷,政府让出一定的地价收益,让开发商拿地建同地段房价七成的限价房,供“夹心层”进行购买。“明明房价只比同地段商品房低三成,为什么上市却要交出七成收益?”

　　对此,满堂红地产研究部高级经理周峰表示,其实七成收益比例是否合理,还是要看限价房正式上市后补缴收益的情况,才能进行判断。不过,不少限价房销售房价,多数并不只低于同地段商品房价的三成。

　　记者查阅资料发现,以中海金沙馨园为例,在2008年该盘首批限价房开卖时,金沙洲一手楼价跌至6000~7000元/平方米,仅比当时最高限价6150元/平方米略高。但到2010年再次开售时,金沙洲板块属于广州地界的一手楼价在1.4万~1.5万元/平方米之间,这时的限价房的最高限价为6375元/平方米,只相当其一半左右房价。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为,由于近几年土地价格的上涨,使得限价房上市成交价格与业主当时的购买价格之间将形成巨大的差价。但房屋的升值,归根结底是由于政府在当地对配套基础设施、交通等的投入,所以房屋收益的七成返还给政府应该是合理的。

　　问答

　　目前尚未有限价房上市

　　问:目前已有限价房可上市交易了吗?

　　答:暂时还没有。虽然广州市首批限价房是在2008年进行销售的,但限价房管理办法将5年上市时间点界定为“自办理房地产权属登记之日起”。房地产权属登记之日不是签约日期,也不是发证期。它是小区楼盘初始登记日期,在限价房每本房产证的右下角都有标注,判断限价房能否上市就以该日期为准。

　　比如,戴小姐在2009年8月购买了中海金沙馨园的限价房,她在2011年10月拿到房产证,房产证上标注的权属登记时间是2011年6月。也就是说,她购买的限价房要在2016年6月后才能转手。

　　问:限价商品住宅5年内退出的房屋价格如何确定?

　　答:房屋销售价格按照原销售价格结合年限折旧率确定。记者查询广州市国土房管局的房屋折旧率表格发现,以4年为例,其折旧率是95.5%。也就是说,假如以6000元/平方米购买了一套限价房,到第四年就选择退出,政府将以5730元/平方米的价格回购。

　　问:按照“内循环”退出限价房的规定,假如政府不进行回购,可再安排符合限价商品住宅购买条件者购买。但广州市已关闭限价房申请,由谁去进行购买?

　　答:政府明确不进行回购后,业主可自行联系买家,也可以可委托中介机构放盘。如果委托放盘,中介机构需为中介协会会员单位。新买家符合限价房申购条件即可。

　　问:已购限价商品住宅者退出或转让限价房后,可否再申购限价商品住宅?

　　答:已购限价商品住宅者退出或转让限价房后,不得再次申购限价商品住宅。