2015年1月20日，国家统计局公布了2014年经济数据，国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%，四季度增长7.3%。很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。

　　同时，从2014年楼市表现来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，南京、广州、宁波、西安、神木等多地出现中小房企倒闭破产或“跑路”的现象。

　　笔者认为，尽管大部分城市楼市限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台“救市”措施，楼市在年底也出现“翘尾行情”，但是，“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，而这并不意味着翘尾行情可以继续延续。因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力。

　　那么，当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2015年货币政策会有哪些变化特征，楼市调控政策执行层面预期会有哪些变化？刺激楼市需求的政策会否出台？2015年整个房地产市场发展趋势如何？笔者逐一进行解读。

　　特征一：宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，但对楼市投资风险控制会进一步加强

　　国家统计局数据显示，2014年国内生产总值636463亿元，按可比价格计算，比上年增长7.4%。宏观经济处于触底阶段。2014年全年，全国居民消费价格(CPI)同比上涨2%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2014年GDP增速与CPI增速累加值为9.2，刚好处于这一区间，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，仍然具备继续降准或降息的空间。

　　从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息，预计随后存款准备金率也会下调。

　　此外，国家统计局显示，截止2014年12月末，广义货币(M2)余额122.84万亿元，比上年末增长12.2%，M2同比增速基本控制在13%的年度控制目标内，总体略微偏紧。预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在13%左右。但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

　　从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，楼市在年底也出现了“翘尾行情”，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。因此，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。因此，从这个角度来看，进入2015年政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

　　特征二：2014年投资销售均下降，房价下跌仍然是主流，2015年大多数房企资金面仍紧张，“去库存”仍然是市场主旋律

　　国家统计局数据显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点；房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%；2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。房地产市场在2014年表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。

　　而从房价表现来看，2015年1月18日，国家统计局公布2014年12月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有66个,上涨的城市有1个,持平的城市有3个。环比价格变动中,最高涨幅为1.2%,最低为下降1.3%；(二)与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有68个,上涨的城市有2个。12月份,同比价格变动中,最高涨幅为2.1%,最低为下降10.3%。

　　从涨跌城市个数看，在楼市政策聚焦至“千方百计去库存”的市场背景下，无论是同比还是环比房价下跌的城市数量在小幅减少，数据透露些许暖意。

　　但是，从2014年全年来看，尽管限购政策取消、“央四条”政策出台、降息、年底房企销售业绩指标等因素，年底楼市翘尾拉升全年成交量，但整体市场仍然有去库存的压力。

　　国家统计局发布的数据也验证了这一点。国家统计局数据显示，2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%；2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。

　　因此，总体来看，截止2014年12月份，70个大中城市当中房价下跌城市的绝对数量仍然占据主流，并没有改变，并且仍然会在2015年上半年继续延续。

　　此外，对于房企来讲，在新的一年里由于冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态，此时，对于大多数大中城市来讲，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这会进一步影响企业的资金面。

　　从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年房企出现资金危机的导火索。

　　从2014年12月份36个大中城市存销比(库存压力指标)变化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。

　　在这样的市场背景下，政策层面仍然保持定向宽松状态，以尽快去化市场库存。比如2015年1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。

　　笔者认为，尽管楼市调控政策走向定向宽松的趋势仍然会继续持续，但是，库存较大的局面并不会在短期内改变，银行“惜贷”的现象也会继续持续，此时，2015年的房地产市场仍然存在不确定性，房企仍然会面临资金面紧张的问题，尤其对于中小企业来讲，有可能有更多的中小房企面临被“锁房”的市场风险，由此可能引发金融机构强化投资房企的风险控制的连锁反应，最终诱发房企资金面紧张，导致更多的房企面临债务违约的风险。因此，对于房企来讲，应该未雨绸缪，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。