广东商品房库存同比增逾两成 创历史新高
| 来源：南方日报 编辑：肖烨 2014-10-28 09:35 |
27日，省房协发布了《2014年前3季度广东房地产市场分析报告》。报告显示，1—9月全省商品房销售面积、销售额同比分别下降10.4%和10.7%。但随着受信贷等政策环境的逐渐宽松，下降趋势已有所收窄。值得注意的是，截至9月末，全省商品房待售面积5091.40万平方米，同比增长22.7%，创下历史新高。显示当前供求关系仍较宽松，房企去库存压力仍较大，后期加速去化仍是主流。
●南方日报记者 卢轶 通讯员 伍春林
销量降中趋稳 供求关系宽松
1—9月，全省商品房销售面积、销售额分别为5927.54万平方米和5483.38亿元，同比分别下降10.4%和10.7%。商品住宅市场方面，前3季度销售面积5206.02万平方米，同比下降12.7%；销售额4464.23亿元，同比下降13.5%；销售均价8575元/平方米，同比下降1.0%。
尽管降幅明显，但从单月数据来看，受信贷等政策环境的趋于宽松，1—9月全省商品房销售面积、销售额的降幅已较1—8月分别收窄1.4个和1.5个百分点，下降趋势有所缓解。而9月份销售面积742.62万平方米，同比下降5.3%，环比则大幅增长37.4%，销量仅低于6月水平，显示市场成交量趋于回升。
尽管销量降中趋稳，但从新增供应、库存、供求关系等指标来看，后市潜在供应量大，供求关系宽松，去库存压力依然严峻。
数据显示，前3季度全省商品房批准预售面积5818.49万平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批准预售面积5025.97万平方米，同比下降7.4%。虽然同比降幅均呈持续收窄，但随着政策利好的逐步释放，预计企业还将进一步加速推盘，年内批准预售量可能超过去年水平。而从库存来看，截至9月期末，广东商品房待售面积5091.40万平方米，同比增长22.7%。其中，商品住宅待售面积3322.32万平方米，同比增长26.4%，均创下历史新高。
从供求关系看，若将当期新增批准预售面积和期末待售面积视为供应量（不计算当期之前已批准预售但尚未销售且未竣工部分），则1—9月全省商品房可供销售面积至少有10909.89万平方米。若将实际销售面积（同期实现销售5927.54万平方米）视为需求量，则供求比为1.84：1。其中，商品住宅供求比为1.60：1。而若按今年月均销售速度，完全消化可售未售的商品房库存至少需要7.6个月。
资金整体偏紧 房企拿地谨慎
从房企到位资金来看，1—9月到位资金8175.21亿元，同比增长11.5%。其中，国内贷款1847.05亿元，同比增长19.8%；利用外资27.30亿元，同比下降3.4%；自筹资金2718.97亿元，同比增长48.5%；其他资金来源（销售回笼资金）3581.91亿元，同比下降8.8%。
从资金结构看，国内贷款占到位资金比重为22.6%，较去年同期提高1.6个百分点；利用外资占比0.3%，同比下降0.1个百分点；自筹资金占比33.3%，同比提高8.3个百分点；其他资金来源占比43.8%，同比下降9.8个百分点。作为最主要资金来源的销售回笼资金，今年前3季度所占比重仅高于2008年，是2005年以来资金较为紧张的一年。
此外，1—9月，全省商品房完成投资5278.42亿元，同比增长18.8%，增速持续稳定。但其中前3季度新开工面积9334.70万平方米，同比下降10.0%；竣工面积3705.87万平方米，同比下降1.0%。而土地市场方面，全省土地购置面积1331.34万平方米，同比下降9.4%，购置面积位于近6年的次低水平，仅高于2010年同期。反映出当前房企现金流紧张程度日益加剧，房企对新开工和拿地的态度趋于谨慎。
值得注意的是，尽管土地购置面积同比下降，但同期土地成交价款同比大幅增长27.4%，反映出地价仍处于高位。报告指出，在销售市场回归常态的背景之下，地价的上涨一方面将制约企业入市竞拍土地的积极性；另一方面，后市恐难再现房价大涨行情，高地价将加大市场风险。
■解读 积极促销谨慎定价仍是主流
从以上数据可以看出，随着信贷等政策环境趋于宽松，当前市场活跃度高于上半年，市场需求也可能进一步释放。省房协预测，第四季度将成为企业加速销售回笼的关键阶段，且当前政策环境较为有利，销售量预计将有所回升；但由于供应充足，积极促销、谨慎定价仍是主流，预计房价将保持平稳运行。
世联行市场研究部分析，政策的刺激和按揭利率的下行，叠加开发商积极推盘和价格上的适度让利，乐观情况下，四季度广东房地产市场成交量将有所好转。但四季度仍以去化库存为主，价格仍将稳中趋降，预计9.5折将是市场的主流。
不过报告指出，从销售额与投资额的比值情况看，第3季度的比值为0.96，较第2季度的1.03进一步回落，为2009年以来最低水平，这意味着房企的现金流入不敷出，资金压力突出，因此，后市房地产投资增速缺乏有力支撑，继续维持当前的投资增速较为困难。 |
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