2010年—2014年1—11月广州二手成交量

　　去年第四季度温成交和回升

　　据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2014年1—11月广州二手住宅登记交易4.4万宗，353.6万㎡，较2013年同期的减幅接近五成。据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，2014年全年广州二手住宅网签2.47万套，220.2万㎡，较2013年同期减少三成。

　　据合富房地产经济研究院院长龙斌分析，2014年广州二手楼市大致分三阶段。第一阶段：上半年，市场观望浓厚，买家入市意愿下降，交投大幅下滑萎缩。主要受大市趋缓、房贷收紧、买家信心不足、“三年社保”政策、新盘分流等因素的综合制约。据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，上半年广州二手住宅月均网签约为2100套，较2013年的3000套左右明显下滑。

　　第二阶段：三季度，“佛山解限”、房贷松动、广州二手交投低位企稳。7、8、9月份的网签量基本维持在1650套左右的低位。

　　第三阶段：四季度，受“930房贷新政”影响，交投低位温和、稳步回升。10—12月，二手住宅月度网签量环比上月基本保持15%左右的升幅。不过，四季度的月度网签量，与2013年的正常水平（月均3037套）相比，仍有较大差距。

　　2014年1—12月广州二手住宅网签量月度走势

　　预计2015年二手楼市或会有所好转

　　合富房地产经济研究院院长龙斌分析认为总体来说，2014年广州二手楼市交投低迷，价格小幅回落，买家购房意愿不足，主要受两方面因素影响：

　　一是入市门槛高企。包括楼价高位，业主议价空间较小；房贷紧张、利率偏高以及税费高昂等。

　　二是整体大环境趋缓，买家信心有所不足。包括经济景气度下滑、政策面仍然趋紧等；不少买家“观望等降”，购房意愿较弱。四季度，虽然有“930房贷新政”、利率下调等政策利好，但“穗六条”政策仍严格执行，部分买家看不清后市，入市较犹豫。

　　三是“穗六条”的持续影响，尤其是“外地人三年社保政策”的限制作用明显。调查显示，“三年社保”政策主要对部分社保不足三年的外地户籍产生了较大影响，尤其是专业市场商户、小企业主等。受此影响，三季度外地户籍买家的占比由2013年的63%，降低至约57%。

　　2014广州外地户籍二手买家占比（%）

　　“2015年广州二手楼市将有所好转，交投增加。”龙斌称分析称，在2015年，总体大环境或会有所趋好。政策方面，不少城市逐渐放开限购和限贷、“930房贷新政”、银行降息、央行释放5.5万亿信贷等信息均向市场释放政策面或会逐渐松动的信号。经济方面，由于2015年经济下行压力较大，管理层继续保持一定的刺激力度将会是大概率事件。

　　但他认为，尽管如此新的一年二手交投增幅应该也不会太大。据合富辉煌市场研究部数据， 2015年广州（十区）可售货量将会达到12万套，其中金沙洲、华南板块、萝岗、新塘、南沙、花都外围及近郊占大头。二是业主大多不愿进一步让价，入市门槛依然高企。随着“笋盘”和刚需旧客的逐渐消化，市场的交易节奏也会有所放缓，总体二手楼市将进入阶段性的储客周期。“在现时政策和经济环境保持稳定的情况下，总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两之间。价格方面，由于客户追价意愿普遍不强，二手楼价仍将以平稳为主基调。”