分析
       七折利率缘何难产？

　　如今，距离9月30日央行和银监会发布房贷新政已过去整整10天，各大银行从开始的纷纷辟谣到如今实施细则的难产，让新政的实施效果蒙上一层阴影。实际上，对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题，业内人士并不是太看好。

　　招商证券分析师肖立强认为当前的贷款基准利率明显高于2009年的水平，同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平。因此，在非降息和重定价情况下，2009年的全面7折利率水平对于目前而言，基本是不可复制的。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委也认为，如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，0.7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%。目前在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的，但央行明确提及优惠幅度，传递了强烈的宽松信息。

　　一家国有银行青岛某支行信贷部工作人员表示：“说实话，在支行层面上不太愿意做房贷业务。目前揽储很困难，存款少，贷款多，存贷倒挂，只能内部高价拆借资金。去年"钱荒"过后，5年以上资金的价格一度在6.5%以上。今年好一些，但也在5%以上。基准利率房贷，基本是盈亏平衡；九折房贷，一般是亏损的。”

　　一家股份制银行青岛分行信贷部负责人也表示：“我们行5年以上资金的内部价格是5.6%，如果按5年以上中长期贷款6.55%的基准利率放贷，意味着净利差还不到1%。这1%的利差根本不可能覆盖基本运营费用、考核费用、以及信用和资本等成本，更不用说打了7折之后。”

　　分析
        以价换量仍是楼市大势

　　自央行信贷新政发布后，尽管地方银行细则迟迟未曾出台，市场已再次盛传房子将涨价的传闻。央行信贷新政，是否意味着岛城房价将开始上涨。来自记者多日的探访发现，受当前新房库存高，房贷新政落实难的影响，开发商一厢情愿地炒作涨价只不过是营销手段。多位业内人士分析，以价换量依旧是四季度楼市大势。

　　“或许涨价”成促销噱头

　　自上月30日央行爆出信贷新政后，房价上涨的传闻开始在市场发酵。在接下来的10天时间里，包括绿城、碧桂园等外来地产大鳄，加上本地为数不少的开发商，陆续在营销活动中释放出或将不同程度地上调项目价格的消息。

　　但值得一提的是，见诸网站或者微信朋友圈的涨价消息，却均未得到相关项目销售人员的确认。“我们并没有接到青岛项目将上调价格的通知，网上流传的可能是其他城市项目的方案。”10日上午，李沧区一家外地房企开发项目的销售总监马经理说。

　　“对长期观望的买房者来说，买涨不买跌的心理一直存在，而且接二连三出台的取消限购、信贷松绑的消息，确实在很大程度上改变了购房者的心理预期。”青岛锐理数据总经理马光明说，从目前青岛市场的情况来看，由于地方版的取消限贷细则迟迟不肯出台，还没有一家开发商敢于逆市提价，市场上的“涨价传闻”，或只是开发商有意释放的“烟雾弹”，意在刺激购房者赶紧出手。

　　降价促销依旧是主流

　　传言毕竟是传言，真实情况是，尽管信贷利好频传，主城区的不少开发项目的销售均价，依旧在下行。李沧区、城阳区、市北区的多家新盘项目，开盘均价较之去年，下调空间在1000元到2000元/平方米之间。

　　10日，位于市北区的一家新盘项目，释放出12000元/平方米的均价，户型面积在85平方米到100平方米左右，这一价格，和3年前的开盘均价持平；位于李沧区的一家龙头房企开发的项目，起价为 10500元/平方米，均价为11500元/平方米，较之前销售的房源，至少跌了1000元/平方米。

　　此外，“银十”期间，特价房、抵账房继续在市场上出现，降价快跑依旧是岛城开发商主要的营销策略。来自青岛市房地产交易中心的统计显示，10月份预计开盘数量达40余个，“庞大的供应量，预示着尽管楼市可能会利好重重，但销售竞争会越来越"白热化"，尤其是库存偏高的黄岛、胶州、城阳等区域。”青岛世联怡高总经理陈耀华说。

　　对7折房贷期待不要太高

　　楼市分析人士张百忍：“不管是银行还是客户，对政策的消化都需要一定时间，而且黄金周期间楼市成交量偏低，从这个角度来看，10月份房地产市场的成交量不会高走，毕竟对业务的影响要等细则出台才能真正显现；购房者对7折房贷期待不要太高。

　　青岛世联怡高总经理陈耀华：七折利率如果执行，银行是在赔本做买卖，所以最可能只是给一些核心的客户打7折。央行新政对于稳增长，一定程度上恢复居民的购房需求是有帮助的，但不能认为，央行政策执行后，未来房价还是会继续增长，房产业还会呈现井喷态势。

　　科威国际不动产青岛区域总经理孙杰：上一轮限购放开减少了行政干预，但没有从根本上扭转楼市；细则出台后，对一线城市的楼市是利好消息，但对二三四线的城市，帮助不会很大。