后市被看淡

　　即将步入供求两衰局面

　　“市面上高性价比的商业公寓产品，大多都有‘偷面积’，而且以Loft户型为主。随着建筑规范的不断完善，‘偷面积’的漏洞会被堵上。从这个角度来看，目前市场上的部分商业公寓，可谓是‘绝版’产品。”合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示，商业性质公寓的供应井喷期即将过去，整个市场将从现在的供大于求步入供求两衰的局面。

　　产品的稀缺性常被发展商标榜为楼盘优势，从供应井喷到“绝版”的商业公寓产品，其含金量是否有望得到提高呢？

　　多位业内人士都对商业公寓的前景和出路感到担忧。广州中原地产项目部总经理黄韬指出，商业公寓供应量较大的外围区域，虽投资门槛较低，但未来转手风险较高，“从公寓的租客群体来看，多是中高端的年轻消费者。这部分客户更愿意留在配套齐全、上下班方便的市中心居住，外区公寓对其吸引力不大，客源不足将制约郊区商业公寓的租金水平和物业升值情况。”

　　“虽说现在市场上公寓盘降价比较猛，但买家还是要谨慎入市。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，“商业公寓属于非‘刚需’的投资品，受经济大环境影响较大，市场一片大好时，这类产品就有升值的可能，但当市场行情不济时，商业公寓的投资价值很可能快速贬值” 。

　　“抄底”需谨慎

　　优先考虑中心区域公寓盘

　　面对市场上商业公寓的“降价潮”，部分投资客都想趁机“抄底”。眼下是出手的好时机吗？

　　在黄韬眼中，郊区公寓的升值前景已经被发展商“注水”，他奉劝投资客三思而后行。他不大看好将郊区公寓盘改作连锁酒店，因为当前酒店业的生意不佳，即便在广交会期间，市区路段的酒店生意亦是不复往年，“酒店业对经济大环境更依赖亦更敏感，郊区公寓改成酒店后，恐难有充足的市场需求。”

　　黎文江指出，对于投资客而言，如果手上资金较为充裕，现阶段倒可以优先考虑地段优越的中心区域公寓项目。倘若手上资金有限，部分地处新商圈的郊区公寓，也可以作为候选。不过，按照目前的商业公寓租金回报率来看，市中心板块如珠江新城，商业公寓的租金回报率也仅介于3.5%~5%。，郊区板块因客源稀少，更是毫无租金回报率可参考借鉴。因此，无论是购买中心区还是郊区的商业公寓，投资客都需要做好长期持有的准备。

　　而在赵卓文看来，目前市场上的商业公寓产品的投资价值都一般，投资者若想入市“抄底”，除了看价格外，还需要留心产品的可出租性、转手难度以及物业管理和经营团队实力。

　　肖文晓亦提醒，投资者在做公寓投资的时候，需要从开发商的品牌实力、投资回报率、升值潜力综合考虑投资项目，建议优先选择市区以及一些有规划利好（比如地铁上盖）的项目入手，第一位考虑的应该是项目的投资价值，而不是售价高低。