中国房地产陷入全面调整周期

　　火焰过后是海水。中国房地产在经历了2013年一轮价量齐升的快速增长之后,2014便陷入了量价齐跌的低迷状态。一二三线城市房价渐次回落,商品房成交量同比萎缩,土地购置量和购置价格也相应回落。截至2014年6月末,全国累计销售面积48365万平方米,同比下降6.0%;全国百城住宅平均价已连续四个季度环比下降,71个城市环比出现下跌,其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海以及广州,且跌幅逐渐扩大。与此同时,开发商拿地态度也趋于谨慎,上半年累计土地购置面积14807万平米,同比下跌5.8%;土地平均购置价格涨幅出现较大程度回落,同比增6.5%(2013年同期值23%)。

　　市场长期高景气刺激了房地产投资的持续高速增长。2010-2013年,房地产开发投资完成额在全社会固定资产投资中的比重始终稳定在20%左右。2013年,土地出让金收入贡献了地方可支配收入的33%,因此,房地产既是地方经济增长的“支柱”,同时也是地方政府的重要财政来源。要化解宏观经济下行风险实现“稳增长”目标,必然需要先稳住楼市。要平衡地方财政收支,也必须依靠“土地财政”。在国务院2014政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后,多数省市出台的房地产新政救市基调高度一致,政策松动和刺激力度逐步升级。

　　通过广东、福建部分主要城市的房地产同口径数据进行比较,我们发现:与限购型城市相比,房地产政策管控较为宽松的非限购城市商品房销售在进入2014年后也出现同步下滑,两者商品房销量在二季度末的表现趋于接近。这表明无论政策调控存在与否,市场对房地产看涨的预期已经发生变化,目前市场对于房地产进入调整周期的看法已经趋于一致。

　　长周期因素拐点凸现

　　人口因素对房地产市场的支撑力度减弱。上世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长,同时也带来了房地产“刚需”的增加。1986-2013年,商品房销售面积销量一路上涨(2008年金融危机除外),年均增速达到29.6%。全国住宅平均价格也由1991年的756元/平米上涨到了2013年的5850元/平米。2010年,15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值,随后开始下降,到2013年这个比例下降到72.8%,人口老龄化趋势显现, 65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。

　　结婚置业是商品房需求的主要构成之一。从人口结构来看,我国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对,逐年下滑至2020年的800万对,年均增速为-7%,可见未来5年结婚置业刚需下滑。

　　城镇化对中国房地产市场需求的影响减弱。高速城镇化下城市人口的扩张支持了地产刚需预期,从而产生一定的价格上涨动力,但是泡沫却出现在城镇化减缓但预期仍未充分调整时,此时投机是支撑房价泡沫的主要动因。中国城镇化高速增长期已经过去。虽然与日本美国等城镇化水平在80%以上的发达国家相比,我国的城镇化潜力还很大,但是就目前人口结构和经济形势来看,未来的城镇化速度以及城镇人口增速都会明显下降。农民工带来的人口红利即将消失,城镇化的速率将减缓。城市分化将逐步加大,不同经济圈的产业结构调整和重新定位决定着地区城镇化水平,缺乏经济吸引力的城市不仅难以吸引外地流动人口,甚至本地人口都将有外流趋势。