下行趋势已经明确

　　长周期因素将牵引房地产周期发生转折。从海外经验来看,当人口结构、城镇化等影响房地产的长周期因素出现拐点后,将沿着市场需求“市场预期”市场趋势的路径对房地产周期产生深刻的影响。2010-2015年是中国人口结构以及城镇化的拐点发生的密集期,劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化共同促成国内房地产在长周期上出现向下拐点。我们的测算结果表明,从现在直至2016年初国内新宅潜在供应量将始终对房地产价格形成较为明显的抑制。

　　供给弹性加大形成房地产“弱平衡”长期格局。长达十余年的景气周期促进了中国房地产业的蓬勃发展。为应对旺盛市场需求、开发成本和政策调控的快速变动,大型房地产开发商前瞻性的土地储备充足,产品开发设计能力与生产效率不断提升,商业模式也从最初的“囤地增值”过渡到“高周转盈利”,市场供给弹性大大增强。在房地产需求趋弱的背景下,房地产供过于求的压力将长期存在,高供应弹性意味着市场需求将得到及时、足额满足,维持“弱平衡”市场格局将成为未来房地产市场的新常态。

　　部分城市人口呈现流出趋势,价格已体现预期转变。2010年后城镇化进程已经放缓,城市间的不均衡尤为突出。在2010-2012年期间,全国房地产平均价格上涨约10%的背景下,人口增速为负的15个三线城市中的蚌埠、开封、十堰、韶关、茂名、南通这6个城市以及人口负增长的省会城市南宁房价已出现逆势下跌,房价预期转变与分化已提前出现。二三线城市人口城镇化步伐大幅放缓甚至出现倒退,以至于对房地产的刚性需求也相应减少。

　　房价收入比和人口密度体现长期价格趋势。在地产投资需求减弱,买房者开始以自住性需求为主后,收入对房价的影响会逐渐体现出来。通过比较国内各个城市的房价收入比,我们发现一线城市普遍较高,这与东京纽约等国际大都市房价收入比高于该国其他城市的情况一致;二线城市中杭州、厦门、福州、海口等也较高,其人口密度、建成区可建商品房面积以及资本吸引力等成为房价收入比偏高的主要因素;三线城市中三亚、温州房价收入比畸高,与当地居民实际可承受能力形成较大差距。

　　在房产需求以自住性需求为主时,人口密度决定房价。当房价上涨预期下的投资成为重要需求时,资本的流向决定了房价的走势。东京、纽约等地房价明显高于日本和美国其他地区,这是因为这些地区无论人口密度还是资本充裕度都高于其他地区,中国的房价情形也基本符合这个规律。